Comprare casa non è mai semplice; ci sono dei punti fondamentali su cui non possiamo commettere errori.
Uno di questi è il preliminare di vendita.
Dopo aver ricevuto per iscritto la conferma dell’accettazione della proposta irrevocabile d’acquisto, ecco giunto il momento di passare al Preliminare di Vendita.
Vediamo insieme quindi il secondo passaggio fondamentale per evitare truffe o problemi seri, quando acquistiamo casa.
Il contratto preliminare, detto anche compromesso, è un documento che deve contenere tutti gli elementi che saranno poi presenti nel rogito definitivo.
Un preliminare di vendita deve essere redatto o controllato da un professionista del settore, da un avvocato o da un notaio, poiché sono tanti i cavilli legali a cui fare attenzione. Redigere un preliminare di vendita richiede delle competenze specifiche.
Il periodo che passa tra la proposta irrevocabile d’acquisto e il preliminare di vendita è importantissimo.
Tu sei magari impegnato a portare i documenti alla banca per ottenere il mutuo, ma un’agenzia che si rispetti, invece, deve far sì che vengano fatti tutti i controlli necessari perché non ci siano sorprese sulla casa quando ne sarai l’effettivo nuovo proprietario.
Ti consigliamo quindi di firmare un preliminare di vendita solo se
hai ottenuto la delibera del mutuo dalla banca, o in mancanza inserendo una condizione risolutiva in caso di mancata approvazione del mutuo;
se il preliminare è stato redatto da un’agenzia immobiliare o notaio o avvocato;
se l’agenzia ha controllato che la documentazione dell’immobile rispetti lo stato di fatto, cioè la realtà di cosa compri;
se vi siano in corso (o necessita) di eventuali sanatorie o modifiche catastali affinché l’immobile diventi realmente vendibile.
Quando firmi il preliminare, che tu sia insieme al venditore o meno, questo dev’essere letto in ogni sua parte, e se c’è qualcosa che non capisci chiedi al tuo agente di spiegarti bene cosa significa.
Contestualmente alle firme, dovrai versare la caparra al venditore.
E dovrai pagare l’agenzia immobiliare dal momento che dal punto di vista legale, è contemplato che l’agenzia ti chieda le provvigioni al preliminare di vendita.
E, anche se teoricamente il compito dell’agenzia sarebbe assolto, generalmente vieni seguito fino al rogito, qualora nascessero delle problematiche
Quindi, assicurati, prima di arrivare al preliminare, che la tua agenzia abbia verificato tutta la documentazione relativamente all’immobile e al venditore.
Meglio prendersi qualche giorno in più, se necessario, che rischiare di tralasciare qualcosa che verrebbe fuori dopo.
Non sarebbe piacevole, oltre che oneroso.
Il preliminare di vendita va registrato, cosi come previsto dalla legge.
Ricorda che il fisco ha 10 anni di tempo per controllare e farti una multa molto salata (si parla di diverse migliaia di euro).
Altra possibilità per avere ulteriori garanzie è la trascrizione del preliminare.
La trascrizione è un atto redatto dal notaio che rende pubblico il preliminare.
In soldoni, vuol dire che sei garantito al 100% che nessuno può stipulare un altro preliminare di vendita e vantare diritti sull’immobile.
Trascrivere il preliminare di vendita non costa poco, il prezzo varia tra i 1000 e 2000 euro, a seconda dei casi.
Generalmente consigliamo di ricorrere alla trascrizione nelle compravendite di valore elevato, o quando il venditore non è troppo affidabile.
Ricorda che se compri da un soggetto fallibile (società edili ad esempio) se stai comprando come prima casa il tuo acquisto è garantito anche se la società dovesse fallire.
Se invece compri come seconda casa questa garanzia non c’è, quindi pretendi le fidejussioni degli acconti versati previste per legge dal costruttore.
Se, come purtroppo spesso accade, il costruttore non è in grado di produrre un’adeguata fidejussione (pretendila con la clausola primo rischio), allora ti consigliamo di trascrivere il preliminare.
Una volta firmato, richiedi le copie e consegnane una alla banca presso la quale hai richiesto il mutuo.
Ci sei quasi, il tuo sogno sta per realizzarsi !
