Comprare casa al giorno d’oggi senza esperienza può essere davvero pericoloso.
Eh sì, anche dietro le compravendite immobiliari si concentrano malintenzionati, determinarti a fregarti i soldi.
Ma vediamo insieme i retroscena dei tre passaggi fondamentali che ti garantiscono contro qualsiasi truffa immobiliare.
Soprattutto se è la prima è la prima casa quella che ti appresti a comprare e sei un po’ a digiuno della materia.
O forse non è la prima volta che compri, ma la prima ti è andata bene, pur non conoscendo i rischi a cui ti eri sottoposto.
Mille insidie si celano dietro una compravendita immobiliare, e non ci riferiamo solo al mero danno economico, ma di perdita di tempo, mal di pancia, delusione, depressione, e in alcuni casi, contenzioni nella sfera penale.
Immaginiamo che tu stia cercando casa, magari da solo o tramite un’agenzia immobiliare, e l’hai trovata, sembra proprio quella giusta !
E adesso?
Come faccio a comprarla in totale sicurezza?
Ecco come dovresti procedere per comprare la tua nuova casa senza pericoli in tre passaggi obbligati:
la proposta irrevocabile d’acquisto
il contratto preliminare di vendita
il rogito definitivo
Ma procediamo per ordine !
Valutiamo attentamente il primo passo per comprare casa in sicurezza:
La proposta irrevocabile d’acquisto
Questo documento è fondamentale.
Purtroppo i tempi della stretta di mano sono finiti da un pezzo, e se vuoi salvaguardarti sul serio questo passaggio è importantissimo, e va valutato nei minimi particolari.
Hai visitato la casa, ti piace e la vuoi comprare. Il prezzo è giusto, la zona è quella che cercavi, insomma, quando entri i questa casa, avverti quella sensazione di benessere che ti fa capire che è quella che fa al tuo caso.
Quindi, intendi bloccarla, per poi procedere con gli altri punti che ti portano al rogito notarile.
Ecco quindi che è arrivato il momento di redigere e firmare una proposta irrevocabile d’acquisto, che ti garantisce, previa accettazione del proprietario dell’immobile, la disponibilità dello stesso..
Ed è qui che bisogna fare molta attenzione:
la proposta irrevocabile d’acquisto non è un semplice foglio di carta con scritto il prezzo che intendi offrire.
La proposta irrevocabile d’acquisto non ha valore legale se non è corredata da una caparra, quindi da un assegno;
la proposta irrevocabile d’acquisto deve contenere un termine, una data entro la quale il proprietario deve risponderti, o perderà ogni valore e il tuo assegno non potrà essere incassato.
La stretta di mano o un foglio di carta buttato giù senza le clausole importanti di una proposta irrevocabile d’acquisto non ti garantiscono niente.
Sì, hai capito bene, NIENTE !
In qualsiasi momento il proprietario potrà dirti mille scuse per svincolarsi, insomma non c’è nessun obbligo contrattuale che vincoli il proprietario a mantenere la parola data.
Sia che tu stia cercando da solo, sia tramite agenzia, assicurati che esista un vero e proprio modulo da compilare con tutte le clausole in bella vista e, nel caso sia un’agenzia, leggi attentamente ciò che andrai poi a firmare.
Moduli di proposta irrevocabile d’acquisto ne trovi tanti su internet, ma molto spesso sono incompleti, o vanno adattati al caso particolare, affinché ti possa tutelare in tutto e per tutto.
Questi hanno lo scopo di salvaguardare sia te che il venditore, perché tutto si svolga regolarmente e senza problemi.
Per questo motivo, ti consigliamo di rivolgerti sempre ad un professionista del settore, o ad un avvocato immobiliarista esperto.
La caparra
Quando fai un’offerta per bloccare una casa, l’unica cosa che ti garantisce, oltre all’inserimento di tutte le clausole nel modulo, è l’assegno di caparra che offrirai alla proprietà.
Se la proposta è fatta come si deve, l’assegno diventa una vera e propria caparra confirmatoria, cioè se la proprietà accetta la tua proposta e poi ci ripensa, dovrà restituirti un importo doppio rispetto a quello ricevuto.
Se invece, dopo l’accettazione della proposta, sei tu a tirarti indietro, perderai l’assegno.
Più è corposo l’assegno e più blocchi l’immobile.
Infatti, maggiore è l’importo della caparra, maggiore sarà la penale che il proprietario dovrà restituirti in caso ci ripensi.
Ad esempio, se versi una caparra di 15.000 euro per un appartamento che costa 250.000 euro, sarà difficile che il proprietario ci ripensi (anche se stimolato da un’offerta un po’ più alta della tua) dal momento che dovrà restituirti la bellezza di 30.000 euro.
Siamo sicuri che hai capito di cosa parliamo.
L’assegno di caparra deve essere sempre intestato al venditore, mai all’agenzia!
Quasi mai l’assegno di caparra viene incassato, ma viene tenuto in deposito dal venditore o dall’agenzia.
Quando sarai a preliminare verrà stracciato e ne verrà fatto un altro che verrà materialmente incassato dal venditore.
Questo non implica che non sia valida la caparra, che esula dal fatto che l’assegno sia stato incassato o meno.
Quindi, se ti piace la casa, non attendere troppo a formalizzare la tua proposta irrevocabile d’acquisto e fai un assegno corposo che ti garantisca.
Se non verrà accettata, il tuo assegno tornerà indietro e non dovrai niente a nessuno.
Controlla che l’agenzia non pretenda soldi in caso di mancata accettazione, deve essere ben specificato sul modulo.
Eh sì, lo ammettiamo, anche nel nostro settore c’è qualche furbetto !
Se la tua proposta viene accettata, devi venirne a conoscenza (per iscritto) entro la data di scadenza della proposta irrevocabile d’acquisto.
Significa che l’agente o il proprietario (se stai facendo tutto da solo) deve comunicartelo, o per raccomandata a/r o Pec, o tramite telegramma.
Insomma devi essere informato di cosa sta accadendo.
Se passa la data di accettazione, sei libero di ritirare il tuo assegno immediatamente.
Non accettare periodi di accettazione molto lunghi, 8 giorni sono più che sufficienti, a meno che non ci siano motivi specifici.
Pretendi una copia della proposta firmata e dell’assegno che lasci a caparra.
Ogni proposta irrevocabile d’acquisto che si rispetti ha un spazio per contenere degli accordi, come per esempio se la tua offerte comprende arredi.
Un bravo agente immobiliare ti sconsiglierà di aggiungere note che non riguardano l’immobile.
Spesso però, le proposta irrevocabile d’acquisto non vanno a buon fine perché hai scritto che vuoi, compreso nel prezzo, il lampadario della camera da letto!
Tutto ciò che non riguarda l’immobile riservatelo ad una trattativa successiva, il tuo interesse è che il proprietario accetti la tua offerta sull’immobile.
Non mettere a rischio l’accettazione della proposta.
Altra cosa importante: se devi fare un mutuo, la banca ti consiglierà di aggiungere nelle note che la proposta irrevocabile d’acquisto è subordinata all’ottenimento dello stesso.
Sappi però che questa clausola, da un lato ti protegge e ti permette di non perdere l’acconto, dall’altro rende la tua proposta un po’ più debole nei confronti del proprietario.
Inoltre, devi sapere che con questa clausola, il proprietario continuerà a ricevere visite di potenziali acquirenti, per proteggersi da un eventuale non chiusura del preliminare di vendita, a causa del mutuo negato.
Se invece questa clausola non viene apposta, all’accettazione del venditore tutto, o quasi, è deciso, e la casa è bloccata contro qualsiasi altra nuova offerta.
E’ importante che tu sappia che la proposta irrevocabile d’acquisto deve essere accettata così come l’hai decisa tu.
Se il venditore ti fa una controfferta, o cambia anche solo una data della proposta, questa non vale più nulla e sei liberissimo di ritirare il tuo assegno.
Spesso le modifiche volute dal proprietario vengono apposte e controfirmate sulla proposta stessa.
Questa abitudine non è proprio corretta al 100%.
Un’agenzia immobiliare professionale, ti consiglierà di fare una nuova proposta con le modifiche richieste dal venditore se di tuo gradimento, perché venga poi accettata regolarmente.
Bene, per quanto riguarda il primo dei tre punti, crediamo, e speriamo di averti dato delle informazioni utili ad evitare fregature.
Nei prossimi giorni riceverai per email il secondo punto, ovvero il percorso verso il preliminare di vendita
Nel caso avessi bisogno di ulteriori chiarimenti, contattaci senza impegno, i nostri professionisti saranno lieti di darti tutte le informazioni di cui necessiti.
